Очередная порция новостей о мыльном пузыре цен на недвижимость
«Московский рынок недвижимости, разогретый до состояния «пузыря» в годы нефтяных сверхдоходов, продолжает погружаться в суровую реальность.
В августе спрос на квартиры в столице рухнул до минимума за 10 лет, по данным «ИНКОМ-Недвижимость». Количество договорных обязательств о заключении сделок сократилось еще на 12% по сравнению с прошлогодним уровнем.
Традиционно в августе рынок выходит из состояния «летней спячки», но на этот раз возвращения покупателей не произошло. Наоборот, показатели спроса оказались даже хуже, чем в начале лета: объем внесенных авансов упал на 8% в годовом выражении, количество обращений к риэлторам обвалилось на 11,4% по сравнению с июнем.
Рынок фактически остановился из-за резкого сжатия платежеспособного спроса, говорит директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома: лишь 20-30% продавцов готовы снижать цену в соответствии с возможностями покупателей, 7 из 10 продавцов переоценивают свои квартиры относительно реальной ситуации.
«Владельцы недвижимости отчаянно сопротивляются нисходящему тренду цен на жилье. Они не понимают: если все вокруг становится дороже, почему продавать свою квартиру я должен дешевле?»
Но реальность такова, что 87% объектов уходят с той или иной скидкой, ее средний размер в августе — 8,7%.
Ситуацию на вторичном рынке усугубляет предложение новостроек, которое растет «всем кризисам вопреки», говорит Шлома.
Избыток предложения на рынке сейчас рекордный за все время наблюдений: два года рецессии и рекордный с 1990-х годов обвал уровня жизни «удачно совпали» со строительным бумом, который начался, когда цены на нефть еще были высокими, а санкционная война с Западом не снилась строителям даже в кошмарах.
Проекты застройки, которые были начаты еще при нефти дороже 100 долларов за баррель, выплеснулись на рынок в 2015-16 гг., и ввод жилья взлетел вдвое.
С учетом нынешнего темпа продаж для реализации всех квартир в новостройках понадобится как минимум 1,5 года, подсчитали аналитики ЦИАНа. И то при условии, что новое жилье на рынок поступать не будет.
Ситуацию усугубляет то, что от квартир начинают избавляться те, кто покупал их в качестве инвестиции — по сравнению с 2014 годом объем такого предложения на рынке взлетел на 120%, а доля в общей массе — почти вдвое, до 5,4%, подсчитали в «Инком-Неджимость».
Как правило, «инвесторы» в недвижимость не являются профессионалами рынка: они покупали квартиры, думая, что это надежное вложение, которое окупится. Но стартовавший в 2014 году кризис, в результате которого цены опустились в долларовом выражении вдвое, вынуждает их спасаться бегством.
Изменить ситуацию бы кардинальное сокращение строительства — на 30-35% от запланированного на ближайшие годы, говорит руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко. Но этого не случится. «К концу года мы прогнозируем значительный ввод недвижимости — не ниже 7-7,5 млн кв. м», — сообщил «Ведомостям» представитель московского стройкомплекса. В области, к примеру, в этом году введено 2,9 млн кв. м жилья, что всего на 0,7% ниже показателя аналогичного периода прошлого года.
Финальным ударом по столичному рынку станет программа реновации пятиэтажек, говорит Репченко: часть жилой площади, как и в случае лужковского расселения «хрущоб», пойдет на открытую продажу. В результате рынку грозит полноценный ценовой коллапс в перспективе ближайших пяти лет.
К 2020-21 году стоимость квадратного метра в столице упадет еще на 30-40%, предупреждает эксперт».
***
Я традиционно прокомментирую это так: мыльный пузырь цен на недвижимость должен лопнуть. Это — лишь вопрос времени. Цены должны быть ниже как минимум в 3 раза, чтобы вернуться к адекватному для населения уровню.
оригинал — https://www.facebook.com/naganoff/posts/1435357863209011
автор — Владислав Наганов