Стремление властей принять непродуманный закон по долевому строительству без учета мнения самих дольщиков не оставит суды без работы.
Для армии обманутых дольщиков, (их в России насчитывается более 150 тыс. человек, не считая членов их семей), становятся вторым домом суды. Ибо добиться завершения строительства долгостроя, который действительно должен был стать родным домом, практически невозможно. В теории, конечно, существуют различные инструменты решения проблем дольщиков, которыми должны пользоваться местные и региональные власти под надзором федеральных. Но теория очень далека от практики.
В реальности не выполняются даже законы, которые добровольно принимались на региональном уровне. Яркий пример – передача компенсационных земель в Краснодарском крае, где застройщики-спасатели не могут приступить к работам из-за бездействия властей. Земли просто не выделяются. Зачем вообще тогда надо было затевать всю эту историю с принятием соответствующего регионального закона? В такой ситуации у обманутых дольщиков есть только одна надежда – суд. И дело это очень долгое. Добиться положительного заключения от региональных арбитражных судов практически невозможно – они часто отстаивают бизнес-интересы власти и близких к ней застройщиков. Поэтому приходится постепенно подниматься вверх вплоть до Верховного суда, оспаривая решения предыдущих инстанций.
Сейчас, например, дольщики Ростова-на-Дону ждут решения Верховного суда в надежде на то, что их хотя бы включат в реестр обманутых дольщиков. Провести много времени в судах можно, но жить там, при всём желании, не получится. Когда-нибудь в далёком будущем таких проблем не останется: уже через месяц будет запрещено строительство новых объектов с привлечением средств дольщиков. Долевое строительство становится бессмысленным, а покупка полностью готовой квартиры в сданном доме – самый безопасный вариант. Но для того, чтобы наступило всеобщее счастье и абсолютная безопасность, необходимо решить уже существующие проблемы, и предотвратить появление обманутых дольщиков по объектам, которые уже начали строиться по прежним правилам.
И в этом вопросе решимость властей как-то сразу улетучилась. Принимать стратегические решения, которые повлекут серьёзные изменения в обществе где-то в отдалённой перспективе – это одно, а тщательно прорабатывать детали тактических решений, которые повлияют на судьбы людей прямо здесь и сейчас – совсем другое. И последние законодательные инициативы, увы, никак не способствуют сокращению необходимости бегать по судам.
Самые большие перемены нынешних дольщиков ждут после окончательного утверждения законопроекта, описывающего процесс передачи страховых премий и обязательств от страховых компаний в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Пока что он принят Госдумой в первом чтении, но уже вызывает массу опасений у всех сторон – и у самих дольщиков, и у страховщиков, да и для самого Фонда много сложностей создаст.
Сама по себе идея отказаться от услуг коммерческих страховых компаний правильная. Фонд находится в ведении госкомпании ДОМ.РФ. А у государства есть и ресурсы для поддержания капитала Фонда даже в особо тяжёлых случаях, и полномочия для реализации различных государственных программ, направленных именно на завершение долгостроев, а не на отфутболивание дольщиков с выплатой денежной компенсацией, которая не покроет ни расходы по ипотеке, ни подорожание квартир за время ожидания.
Но законопроект сразу закладывает серьёзные перекосы, доходящие вплоть до дискриминации дольщиков. Суть в том, что если закон будет принят в нынешнем виде, то передача в Фонд вовсе всех дольщиков не произойдет – учтут только тех, которые наиболее «удобны и выгодны» Фонду. Если дольщик уже подал требование на выплату компенсации, то он остаётся решать свои проблемы со страховой по старым правилам. Также Фонд не принимает дольщиков от страховых компаний, у которых отобрали лицензию.
Такая избирательность несёт множество рисков. Вот типовой случай: человек подал требование на возмещение страховщиков компенсации, но тут всплывают новые детали банкротства застройщика, выясняется, что оно было не случайным. А умышленное банкротство – это не страховой случай. Если выплата дольщику уже прошла, то страховая обязательно потребует эти деньги обратно. Если же выплата ещё не прошла, то дольщик просто не получит денег. В итоге ни денег, ни защиты Фонда. Только суды и многолетние тяжбы. И это не редкость: порядка 90% банкротств застройщиков – это результат мошеннических действий.
Да и где гарантии, что страховщик не обанкротится вскоре после принятия закона? Тем более, что передача оставшихся страховых премий в Фонд очень сильно подкосит финансовое состояние страховых: согласно этому законопроекту, страховщики смогут оставить себе на ведение только 1% от собранных страховых премий. Абсурд, ведь только на налоги уходит порядка 5%: убыточность гарантирована.
А что делать тем, чьим страховщиком является компания с недавно отозванной лицензией? Надеяться на то, то их застройщик, находясь на грани банкротства, начнёт делать отчисления в Фонд по ставке в 1,2% от стоимости недвижимости? Глупо и наивно. И опять ожидание, и опять суды. И это тоже не мелочь. Например, недавно отозвали лицензию у страховой компании «РЕСПЕКТ» — крупнейшего страховщика гражданской ответственности застройщика в России. У них страховалось порядка 2000 застройщиков. Если 10% обанкротится, то получим порядка 20 тыс. никак не защищённых дольщиков.
Выходит, что в законопроект изначально заложено немало дыр, которые могут только усугубить положение многочисленной армии дольщиков. Стремление властей принять непродуманный закон без учёта мнения участников сферы долевого строительства точно не оставит суды без работы. Из положительного можно отметить только неизбежное повышение юридической грамотности населения.
Никита Исаев